不動産投資を
スタートする前に…

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「右肩上がり」のイメージが強い不動産投資ですが…

土地は右肩上がりというバブル時代は、右から左と土地を売買するだけでお金が転がり込んでいたといわれる時代です。たくさんの土地成金があふれ、マンションは次から次へと完売。地上げが横行し、上手に売り抜けて行って買い替えをした人達もいます。コツコツと地道に働きマイホームを買おうにも、どんどん価格が上がっていくため「何が何でも買わねばならぬ」と大きな高額な買い物のマイホームのはずなのに、マンション買いたいと熱病のように新築物件へ足を運び、ようやく当選したマンションは家族四人なのに2LDK。バブルが弾け、あれはいったいなんだっだ・・と思っている人もいます。

バブル時代の終焉とともに、不動産投資熱も一気に下がりましたが不動産投資の現状はどのようになっているのでしょう。今も新聞の広告では賃料収入利回りなどの広告も載っています。

実際に、不動産投資全体を見てみると、世界的な経済の回復を受けて不動産投資に対する需要の拡大が取引増加を後押ししています。2013年第1四半期(1月~3月)における世界の不動産投資額(オフィス、商業施設、ホテルなど)は1,050億ドル(前年比20%増)となりました。第1四半期としては2年ぶりに増加した様子です。(総合不動産サービス会社、ジョーンズラングラサールによう投資分析レポート)

日本においても、不動産投資額は前年比33%という大幅増の106億ドルとなりました。第1四半期で見ると4年ぶりの高水準を示しています。

アメリカ大陸やヨーロッパ、中東、アフリカなど、すべての地域においても投資総額が前年同期比が増えており、9~28%増になっています。投資活動も活発になり、アメリカ・イギリス・日本など各地域における主要市場での投資額の増加もあり、世界的に不動産投資への活動が活発化されているといえるでしょう。今期は各地域で好調な不動産投資活動があったとことで、今後も投資額は増加すると予測されています。2013年の取引総額の見通しは、4,500億ドル~5,000億ドルに達するのではないか?!といわれています。

首都圏でも住宅は上昇しており、新築一戸建て住宅の平均成約価格は3,199万円となっていますが、前年同月比でみても+1.8%で、2か月連続で上がっています。

マンションではどうなっているでしょう。2013年以降に完成を控えている高層マンション(20階以上)は、全国で273棟、9万6512戸になることが分かりました。2012年3月と比べると、38棟、1万4374戸も増えています。特に東京23区内では、122棟4万9469戸となっているため、全国の半分以上51.3%を占めています。

2012年度の新設住宅着工戸数は89万3,000戸で前年度を6.2%も上回ったと、国土交通省が発表した建築着工統計で分かりました。いつから増加したのでしょういか。2008年のリーマンショック後の2010年から3年連続で増えています。統計を開始した1965年以降で見ると、まだ下から数えた方が早い低水準ではありますが、上昇トレンドになっているといえるでしょう。

そして、この指標は景気の先行指標としても知られているので、景気全体を見渡しても上昇トレンドになってきているということが分かります。

新築一戸建てだけではなく、中古住宅売買も増加しているので、新築だけに限らず供給戸数は軒並み増加しているといえるでしょう。

給料は右肩上がりではなくなり、賞与もままならない。預金をしても利子はほとんどつかない。ようやく株価も上昇してきましたが、投資の中に不動産投資があります。「投機」と「投資」の違いは、長期的なスパンでみて計画性と目標をもって行うことが「投資」です。「投機」は短期的な収益獲得が目的なので、大きく異なってきます。長期で投資を行うことは、もう長期的な計画に基づいているのでリスク回避の1つにもなります。

今回は、増加している不動産投資について、考えてみましょう。

不動産投資用のマンションを購入する前にやること

「おっ!このマンションいいな」と思って、すぐここだ!と決めてはいけません。まず収益が上がるかどうか、その根拠を調べましょう。

検討している不動産エリアの人口と世帯数を調べましょう。(世帯数が大事。人口に対する世帯数が少ない場合は、家族世帯が多いと推測できます。都市中心部から離れているのであれば、持家の比率も高くなる)

不動産の価格

購入するときに参考にするべき価格は、「相場」と言われている「実勢価格」です。できるだけ安く買えば、利回りを高めることができますが、誰でも買いたい!と思う物件には、なかなか出会いないものです。そこで、実勢価格を知り、相場より高く買わされない!ということが大切になってきます。

「実勢価格」を知るためには、地域のレインズと呼ばれる不動産流通機構のデータを参考にするのがお勧めです。レインズは、実際に取引された最新の制約データに基づいているので、相場を知るには一番だと思われます。そして、賃貸物件の取引動向も掲載されてるので、賃料相場についてもある程度の情報を得ることが出来ます。もっと詳細に知りたい!と思うのであれば、不動産業者に依頼して不動産業者が了解してくれれば、詳細情報を提供してもらえることもあります。

そして、航空地図の住宅地図で物件の分析をすることです。自分が賃貸物件を選ぶときには、駅までの距離や道のり。そしてスーパーやコンビニの場所を確認すると思います。貸すための物件選びも、必要となります。ましてや購入して、賃貸に出すのでより詳細に分析することが必要です。

確認内容

上記の点を地図上で確認したうえで、現地に下見に行くと効率もあがります。地図上では大丈夫と思っても、必ず現地下見は必要です。例えば、嫌悪施設がないと確認していて分かっていても、いざ現地へ下見へ行った際、個人宅でブリーダーをしている家があり、犬の吠える声や匂いが(風の向きによっては匂いも運ばれる)気になることもあるからです。

不動産価格には定価がありません。購入価格について、不動産の評価方法には3つの方法があります。

投資用不動産を購入するときに一番重視するべき評価方法は「収益還元法」です。

1 収益還元法 

不動産から生じる純利益(総収益-総費用)をもとにします。適切な還元利回りで割り、価格を算出する評価法。価格は、「収益価格」といいます。賃貸不動産を評価する場合に有効です。

2 原価法

対象となる不動産と同じ建物を、今建築するとするならば、いくらかかるかを算定します。減少した価値を減価額として引いて、価格を算出する評価法です。 価格は、「積算価格」といいます。建物を評価する場合に有効な手法です。

3 取引事例比較法

多数の取引事例の中から、比較的条件が似ている事例をもとに、条件の相違する点を比較考量し、価格を算出する評価法です。 価格は、「比準価格」といいます。自己利用する不動産を評価する場合に有効な手法です。

不動産投資ブームは再来するのか?!

新築物件を購入して不動産投資をする場合の注意点

建物が出来上がる時期を必ず確認しなくてはいけません。運用開始が変わってくるからです。入居者の募集時期が人の動きが少ない時期に完成する場合は、空室が2~3ヶ月続くことも考えられるからです。(家賃保証システムがある場合は別)

そして、物件を購入する際にローンを組んだ場合には、引き渡しまでに金利が変わる可能性もあります。

中古物件を購入して不動産投資をする場合の注意点

メリットとしては、新築物件よりも売主と価格交渉ができるという点が大きなメリットです。安く購入することで、利回りが大きくなるからです。但し、物件の中には借入金残高がある場合は価格交渉ができないので注意が必要となります。そして物件の状態、質というも大事になります。メンテナンスが必要な場合はどれぐらいのメンテナンス必要かどうかをしっかり確認しておく必要があります。

不動産業者選び

信頼できる不動産会社を選ぶ時には、どのようなことに注意すればいいのでしょう。

不動産業は免許制になっていえるため、宅地建物取引業者として免許が交付されています。免許番号の前の()の数字が大きいほど、営業は古いということが分かります。

そして、宅地建物取引業者の免許には、「国土交通大臣免許」と「都道府県知事免許」の2つがあります。

「国土交通大臣免許」の方は、複数の都道府県で営業をしていることを表しています。

「都道府県知事免許」の方は、一都道府県で営業をしていることを表していて、5年後とに免許は更新されています。

他にも宅建業者名簿を閲覧することで不動産会社の概要を知ることが出来ます。免許の交付先にある宅建業管轄部署で閲覧することが出来ます。(県庁など)

宅建業者名簿で確認できること

悪質なケースでは、過去に行政処分を受けていながらも、処分歴が出ないように別会社を立ち上げて、処分を受けた会社をたたんでいる会社もあるので、不動産会社選びは慎重に・・